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迟延交纳物业管理费应否加付滞纳金以及如何计算

发布时间:2022-01-01 来源:司法案例

【案情简介】

被申请人系某小区业主,申请人与某小区的建设单位于某年1月1日签订《物业管理服务合同》,该合同约定由申请人为该小区提供物业管理服务。该合同约定了物业管理服务费的收费标准,住宅物业管理费由申请人按0.3元/平方米(某年1月1日起,涨至0.4元/平方米)向业主或物业使用人收取,业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的,申请人可以从逾期之日起按应缴费用日千分之三加收滞纳金。合同签订后,申请人依约履行合同义务,向被申请人提供了物业管理服务,但被申请人拖欠物业费至今。申请人多次催缴,被申请人一直未予交纳。


申请人请求被申请人支付自某年1月1日至某年12月31日止的物业费,以及按照年利率15.4%为标准支付滞纳金。


【争议焦点】

《物业管理服务合同》是否约束被申请人?迟延交纳物业管理费应否加付滞纳金以及如何计算?


【裁决结果】

仲裁庭认为,据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定,物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。所以物业服务合同是有偿服务合同。又据该典第九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。”本案申请人在合同签订后,依约向被申请人提供了物业管理服务,被申请人应当交纳物业管理费,申请人在被申请人不交物业管理费情况下,向被申请人发出书面催缴通知,被申请人仍未交纳又未提出正当理由,申请人要求被申请人交纳物业管理费的请求,仲裁庭予以支持。因申请人和被申请人在合同中未约定物业管理费支付期限,据原《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”仲裁庭认为申请人主张按年收取物业管理费是交易习惯,被申请人应按年支付物业管理费。但申请人请求自某年至2016年底的物业管理费没有提供合同证明,也没有其它证据相佐证,仲裁庭不予支持。故被申请人应按照合同约定标准支付申请人自某年1月1日至某年12月31日止的物业管理费。


据原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”申请人与被申请人约定了逾期交纳物业管理费可以从逾期之日起按应缴费用日千分之三加收滞纳金,滞纳金应是违约金。申请人以年利率15.4%计算违约金,低于该约定,仲裁庭予以支持。但申请人是以某年起计算至某年所欠物业管理费的违约金,多计算某年至2016年物业管理费的违约金仲裁庭不予支持。


【相关法律法规解读】

原《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”


原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”


【结语和建议】

本案案情比较明晰,案涉合同是前期物业服务合同性质,建设单位与物业服务公司签订物业服务合同对案涉业主具有约束力。物业服务公司依约提供服务,被申请人作为业主应依约支付物业费。


关于案涉合同对物业费拖欠产生相关违约金表述为滞纳金的问题,本案本质上是平等主体之间就逾期履行物业费义务而应承担的责任,因此该类“滞纳金”仍属于违约金。滞纳金与违约金有本质的区别,滞纳金是民事主体逾期履行国家行政义务而应该承担的行政责任形式,而违约金是平等主体之间因逾期履行义务而承担的民事责任形式。我们认为滞纳金具有行政处罚的色彩,平等民事主体之间不能约定滞纳金。物业公司不是行政部门,因此物业服务合同里不应约定滞纳金,而应约定违约金。


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标签: 物业管理费

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